Portal des Forschungsnetzwerks:
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Netzwerkkonferenz: 10.-12.10.2010 Mannheim
Call for Papers
Forschungsabteilung 4
Immobilien- und Kapitalmärkte
Projekt im Rahmen des Paktes für Forschung und Innovation der Leibniz-Gemeinschaft
Projektlaufzeit:
01. Januar 2009 bis 31. Dezember 2011
Projektleitung: Dr. Hanna Sommer
Projektbearbeitung: Dr. Heike Liebmann, Dipl.-Geogr. Kristin Kaufmann
Projekt- und Kooperationspartner:
Projektpartner in der Leibnizgemeinschaft:
Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH (ZEW), Mannheim (Federführung)
Leibniz-Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung (IRS), Erkner
Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. (IÖR), Dresden
Kooperationspartner außerhalb der Leibnizgemeinschaft:
Mannheimer Forschungsinstitut Ökonomie und Demographischer Wandel (MEA),
Prof. Axel Börsch-Supan, Ph.D.
Universität Cambridge, Dept. of Land Economy, Dr. Shaun Bond
Institut für Arbeits-, Wirtschafts- und Sozialrecht, Universität Münster,
Prof. Dr. Matthias Casper
Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, Andrew Filardo, Ph.D.
Universität Amsterdam, Business School, Prof. Dr. Erasmo Giambona
Universität Regensburg, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung, Prof. Dr. Steffen Sebastian
Universität Mannheim, Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie, Christina West, M.A.
Projekthintergrund und Ziele:
Die europäischen Immobilienmärkte sind seit einigen Jahren durch eine zunehmend stärkere Kapitalmarktorientierung geprägt. Dies kommt im Finanzierungsverhalten von Immobilieninvestoren zum Ausdruck, das allein wegen tendenziell steigender Finanzierungsvolumina und der Notwendigkeit zur Diversifikation von Risiken zunehmend auf die Akquisition von Eigenkapital und Fremdkapital am organisierten Kapitalmarkt ausgerichtet ist. Die zunehmende Verbreitung neuer Kapitalmarktinstrumente (im Eigenkapitalbereich z.B. Real Estate Investment Trusts (REITs), im Fremdkapitalbereich Verbriefung von Forderungen) führt zu einer größeren Akzeptanz und Rentabilität dieser Finanzierungswege. Sowohl für institutionelle als auch für private Anleger eröffnen sich in diesem Zusammenhang neue Möglichkeiten der Portfoliodiversifikation. Im Bereich der institutionellen Anleger spielen hier seit einiger Zeit kurz- und mittelfristig orientierte Investoren (sog. Opportunity Funds und Private Equity Funds) eine wichtige Rolle. Darüber hinaus ist eine Umorientierung langfristig ausgerichteter Anleger (z.B. in der Versicherungswirtschaft) von der direkten Investition in Immobilien auf die indirekte Anlage in immobilienbasierten Kapitalmarktprodukten zu beobachten. Dem privaten Anleger bieten solche Anlageformen grundsätzlich ebenfalls Alternativen zur direkten Anlage in selbst genutztes oder vermietetes Wohneigentum. Die aktuellen Verwerfungen am Markt für Hypothekenkredite mit niedriger Bonität (Subprime-Kredite) lassen aber auch erhebliche Risiken immobilienbasierter Kapitalmarktinvestments deutlich werden.
Das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH (ZEW) hat vor diesem Hintergrund ein wissenschaftliches Netzwerk initiiert, das sich mit den Auswirkungen dieser Veränderungen auf Immobilien- und Kapitalmärkte befasst. Ziel dieses Netzwerkes ist es, Kompetenzen aus verschiedenen Bereichen (Kapitalmarktforschung und Finanzierung, Immobilienökonomie, Regionalwissenschaft, Demographie, Rechtwissenschaft, Ökonometrie) zusammenzuführen und dauerhafte Arbeitsbeziehungen zwischen den beteiligten Institutionen und Wissenschaftlern zu etablieren.
Zentrale Fragestellungen, die im Rahmen des Netzwerkes bearbeitet werden, sind:
- Welche Auswirkungen hat der zunehmende Einfluss von Finanzinvestoren auf die Entwicklung der Wohnungsmärkte, der Wohnquartiere, der gewerblichen Immobilienmärkte sowie der Stadt?
- Haben sich die Zusammenhänge zwischen Immobilienmärkten und Kapitalmärkten verstärkt und hat damit auch die Ansteckungsgefahr durch Krisen (Beispiel: die aktuelle Subprime-Krise) auf dem jeweils anderen Markt zugenommen?
- Wie sind die Diversifikations- und Liquiditätseffekte neuer immobilienbasierter Kapitalmarktinstrumente in kurz-, mittel- und langfristiger Sicht zu beurteilen?
Konzeption des Projektbausteines des IRS:
Anlass:
Es wird davon ausgegangen, dass die Verkäufe öffentlicher und privater Wohnungsbestände an internationale Finanzinvestoren Auswirkungen auf die Umsetzbarkeit wohnungs- und stadtentwicklungspolitischer Zielsetzungen in Städten haben. Aus kommunaler Sicht ist mit entsprechenden Verkäufen – so die bisher verbreitete Annahme – der Verlust wichtiger Kooperationspartner und Einflussbereiche in der Stadtentwicklung verbunden. Zugleich aber setzen vor allem Kommunen, die von Prozessen des Strukturwandels besonders betroffen sind, seit einigen Jahren verstärkt auf eine Integrierte Stadtentwicklungsplanung. Vorreiter in diesem Zusammenhang waren insbesondere die am Bund-Länder Programm zum Stadtumbau in Ost- und Westdeutschland beteiligten Kommunen. Bei der Erstellung Integrierter Stadtentwicklungskonzepte steht hier oft die Verknüpfung wohnungswirtschaftlicher und stadtplanerischer Zielvorstellungen im Vordergrund. Eine auf Freiwilligkeit beruhende Mitwirkung insbesondere der Akteure aus dem Bereich der Wohnungswirtschaft wird dabei als Vorsetzung gesehen, um entsprechende Stadtentwicklungskonzepte zu erstellen und zur Grundlage eines abgestimmten Handelns (beispielsweise bei der Umsetzung von Vorhaben im Stadtumbau oder der sozialen Quartiersentwicklung) zu machen.
Forschungsfrage und Operationalisierung:
Offen ist, inwieweit – vor dem Hintergrund eines renditeorientierten Geschäftsmodells – ein Interesse privater Käufer größerer Wohnungsmarktportfolios an kooperativen Formen der Stadtentwicklung besteht. Daraus ergibt sich die Forschungsfrage, welche Kooperationsformen sich im Zuge der Transaktionen zwischen den öffentlichen und privaten Akteuren entwickeln und welchen Einfluss dies auf die Formulierung / Fortschreibung / Umsetzung von wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen der Kommune hat.
Anhand von vertiefenden empirischen Untersuchungen in ausgewählten Fallstädten sollen daher im Rahmen des Forschungsvorhabens die Handlungslogiken und Praktiken der auf dem Wohnungsmarkt agierenden kommunalen Akteure und der Finanzinvestoren genauer beleuchtet werden. Die besonderen Bedingungen des wirtschaftlichen und demographischen Strukturwandels sowie die sich daraus ergebenden Folgen für die Stadtentwicklung werden dabei berücksichtigt.
Ansprechpartner im IRS:
